Come acquistare un complesso di appartamenti

L'acquisto di un complesso di appartamenti è un processo lungo, a volte complicato. È importante per te trovare un complesso di appartamenti che ritieni abbia il potenziale per fare soldi. Se necessario, lavora a stretto contatto con un agente immobiliare per trovare proprietà e con un contabile per analizzare il potenziale finanziario di un complesso di appartamenti. Per richiedere un prestito, raccogliere le informazioni richieste e rivolgersi a diversi istituti di credito. Inoltre, è una buona idea consultare un avvocato immobiliare per aiutarti durante il processo.

grimaldello per pallina da tennis

Passi

Parte uno di 4: Trovare un complesso di appartamenti

1. uno Scegli il tipo di complesso da acquistare. Potresti voler acquistare un complesso di appartamenti che consiste solo di condomini. Tuttavia, dovresti anche considerare l'acquisto di un complesso 'ad uso misto'. Questo tipo di complesso contiene anche immobili commerciali che puoi affittare.
   • Un complesso che non è attualmente ad uso misto potrebbe essere convertito. Tuttavia, la zonizzazione deve consentirlo.
   • Pensa anche a quali servizi vuoi che abbia il tuo complesso di appartamenti. Ad esempio, potrebbe avere una palestra, una piscina o aree comuni per ospitare funzioni private.
2. 2 Considera l'idea di assumere un agente immobiliare. Ti consigliamo di acquistare un complesso in un'area che non è in declino e un agente può aiutarti a identificare queste aree. Parla con altri proprietari di complessi di appartamenti se hanno lavorato con un agente e se li consiglierebbero.
   • Idealmente, dovresti andare con qualcuno che lavora come agente a tempo pieno. Un part-time potrebbe non conoscere il mercato dentro e fuori.
   • Certo, puoi fare ricerche sui complessi di appartamenti da solo. Controlla online, parla con altri investitori e guida nei quartieri. Tuttavia, un agente con esperienza in complessi di appartamenti può farti risparmiare tempo.
3. 3 Visita complessi di appartamenti. Visita sempre un complesso di persona prima di decidere di acquistare. Dovresti attraversare tutti gli edifici del complesso e visualizzare le aree comuni. Prendi appunti e fai domande. L'acquisto di un complesso di appartamenti è un grande investimento e non dovresti andare avanti se non ti senti a tuo agio con le condizioni degli edifici.
   • Non attraversare solo un edificio del complesso. Se lo fai, potresti presumere che gli altri edifici siano in condizioni equivalenti. Sii scettico se l'agente del venditore si oppone a mostrarti tutti gli edifici del complesso.
   • Ricordati di visitare la sera in modo da poter controllare le caratteristiche di sicurezza del complesso di appartamenti. I passaggi pedonali dovrebbero essere ben illuminati, le porte adeguatamente chiuse e nessuno dovrebbe vagare per i locali.
4. 4 Parla con l'attuale proprietario. È possibile ottenere molte informazioni preziose incontrando l'attuale proprietario del complesso di appartamenti. Preparati a porre domande pertinenti. Ad esempio, chiedi quanto segue:
   • Quante unità vengono affittate? Sarà più facile finanziare un complesso di appartamenti che viene affittato.
   • Da quanto tempo ci sono gli inquilini? Un complesso con inquilini a lungo termine può essere più stabile.
   • Perché il proprietario vende? Ritirare o cambiare investimento sono motivi legittimi. Tuttavia, un proprietario che vende perché sta perdendo denaro è una bandiera rossa. Tieni presente che il motivo per cui un proprietario sta vendendo potrebbe essere riservato.
5. 5 Richiedi informazioni sugli attuali inquilini. Ti consigliamo di conoscere i dettagli sui loro contratti di locazione. Richiedi il 'contratto di locazione', che dovrebbe contenere le seguenti informazioni:
   • Elenco degli inquilini e delle loro unità.
   • Dimensioni di ogni unità.
   • Termini di locazione.
   • Affitto e importo del deposito.
   • Numero di camere da letto e bagni in ogni unità.
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Parte 2 di 4: Analisi della redditività

1. uno Stima quanto puoi addebitare in affitto. Non dovresti comprare un complesso di appartamenti a meno che non te lo puoi permettere. Analizza se l'attuale proprietario ha affittato unità a un prezzo troppo basso o se l'affitto è in linea con il tasso di mercato.
   • Trova complessi di appartamenti comparabili online. Guarda quanto pubblicizzano le loro unità. Per una grande risorsa che può aiutarti a scoprire i prezzi degli affitti nelle vicinanze, visita https://padmapper.com/ .
   • Puoi anche chiedere a diverse società di gestione immobiliare qual è il tasso di mercato nella tua zona.
   • Se il complesso dispone di spazi commerciali, anche un agente immobiliare può aiutarti a capire quanto addebitare.
2. 2 Stima le tue spese. I complessi di appartamenti necessitano di una manutenzione costante, quindi è necessario analizzare le spese di manutenzione. Ottieni il conto profitti e perdite dall'attuale proprietario. Tuttavia, non fidarti al 100%. Il proprietario potrebbe falsificare alcuni numeri per rendere il complesso di appartamenti più attraente. Controlla le informazioni sulle spese:
   • Ottieni le informazioni fiscali del complesso dall'assessore della contea.
   • Stimare i costi di gestione della proprietà contattando una società di gestione della proprietà. Chiedi quanto fanno pagare. In genere, la loro commissione si basa su una percentuale dell'affitto previsto.
   • Calcola la quantità di manutenzione necessaria. Se non hai mai gestito un complesso di appartamenti prima d'ora, parla con un attuale proprietario. Chiedete quanto spendono ogni anno per riparare ogni unità o il terreno. Idealmente, dovresti spendere circa il 40% dei soldi che stai ricevendo per le spese operative.
3. 3 Esegui i numeri. I finanziatori non ti daranno i soldi per acquistare un complesso di appartamenti a meno che tu non possa dimostrare che sarà redditizio. Lavora a stretto contatto con un contabile per sgranocchiare i numeri e creare i documenti finanziari necessari per mostrare un prestatore. Puoi trovare un commercialista contattando la società dei contabili pubblici del tuo stato.
   • Calcola il tuo reddito operativo netto, che è il tuo reddito lordo meno le spese.
   • Crea un'analisi del flusso di cassa. Mostra come la quantità di denaro che hai in arrivo rispetto all'importo che spenderai. Quando inizi o durante i periodi in cui il mercato degli affitti è negativo, potresti non avere flussi di cassa in entrata.
   • Tieni presente che gli istituti di credito gestiranno anche i propri numeri, così come il perito che valuta il complesso.
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Parte 3 di 4: Ottenere finanziamenti

1. uno Controlla il tuo rapporto di credito. Hai diritto aun rapporto di credito gratuitoogni anno. Il tuo prestatore esaminerà la tua storia creditizia personale, quindi dovresti estrarla e verificare la presenza di errori.Controversiatutto ciò che è sbagliato.
   • Ad esempio, potrebbero essere elencati account che non sono tuoi oppure un account potrebbe essere elencato in modo errato come predefinito o raccolte. Inoltre, il limite di credito potrebbe essere sbagliato.
   • Inizia presto. L'intero processo di controversia può richiedere fino a 60 giorni per essere completato e ti consigliamo di ottenere un rapporto di credito pulito prima di contattare i prestatori.
2. 2 Informazioni sui prestiti commerciali. I prestiti per immobili commerciali non sono la stessa cosa dei prestiti contratti per acquistare la propria casa. In generale, i prestiti possono essere di 30 anni o di cinque o sette anni. I tassi di interesse possono anche essere variabili o fissi.
   • Se puoi ottenere un prestito pro soluto, l'edificio garantirà il prestito come garanzia. Tuttavia, i prestiti pro soluto non sono disponibili per tutti i mutuatari e l'edificio in genere deve valere almeno $ 2,5 milioni.
   • Con un prestito pro-solvendo rimani personalmente responsabile del prestito. In caso di inadempienza, puoi essere citato in giudizio e potresti perdere beni personali. I prestiti di regresso sono più rischiosi, ma potrebbe essere l'unico tipo di prestito che puoi ottenere come nuovo proprietario.
   • I prestiti commerciali richiedono anche un acconto intorno al 30% del prezzo di acquisto.
   • Se hai problemi a ottenere un prestito commerciale, considera invece di ottenere un contratto immobiliare. I contratti immobiliari richiedono un forte acconto, ma sono meno difficili da ottenere. L'acconto può essere inferiore a quello che una banca chiederebbe, a seconda di quanto vuole il venditore.
3. 3 Fai un'offerta al proprietario. Discuti qual è un'offerta ragionevole con il tuo agente immobiliare, che dipenderà dallo stato del mercato locale. Se il mercato è caldo, potrebbe essere necessario pagare il prezzo richiesto o anche di più.
   • Non importa quanto sia caldo il mercato, insisti per un periodo di garanzia di 90 giorni. Avrai bisogno di almeno 60 giorni per ottenere un'ispezione. Ciò ti lascerà 30 giorni per esaminare i documenti prima della chiusura.
   • Se ti rivolgi a un prestatore, chiedigli quanto tempo ha bisogno per elaborare il tuo prestito. A seconda del prestatore, potrebbe essere necessario chiedere al proprietario più tempo per mettere insieme tutto.
4. 4 Fai ispezionare l'edificio. Assumi un ispettore con esperienza in proprietà commerciali il prima possibile in caso di complicazioni o ritardi in seguito. Trova un ispettore ottenendo un rinvio da un agente immobiliare o parlando con un altro proprietario del complesso di appartamenti.
   • Controlla in anticipo cosa verrà ispezionato. Chiedi se hai bisogno di assumere un ispettore specializzato per ispezionare una piscina o un campo da tennis.
   • Se l'ispettore riscontra problemi, chiedi al venditore un credito, che ridurrà l'importo da pagare. In alternativa, il venditore potrebbe effettuare le riparazioni prima della chiusura.
5. 5 Raccogli le informazioni richieste per la richiesta di prestito. È necessario fornire al prestatore informazioni sul complesso di appartamenti quando si presenta la domanda, quindi raccogliere quanto segue prima di rivolgersi a un prestatore:
   • immagini del complesso residenziale
   • planimetrie
   • mappa dell'area circostante
   • descrizione dell'immobile (es. numero di unità, anno di costruzione, ecc.)
   • aggiornamenti previsti
   • informazioni sull'affitto
   • prezzo d'acquisto
   • nomi di agenti immobiliari, avvocati e società di proprietà coinvolte nella transazione
6. 6 Richiedi il tuo prestito. Avvicinati a più istituti di credito in modo da poter confrontare le loro offerte. Richiedi una domanda e inviala con la tua documentazione di supporto. Se l'ufficiale addetto al prestito ha bisogno di ulteriori informazioni, forniscile il prima possibile.
7. 7 Confronta i prestiti. Dopo averti approvato, il creditore ti invierà una lettera di intenti o un term sheet. Analizzalo attentamente. Specificherà l'importo che puoi prendere in prestito e altri termini. Scegli il prestito le cui condizioni sono migliori per te.
   • Firma il term sheet o la lettera di intenti per il prestatore che scegli. A questo punto, potrebbe essere necessario pagare il deposito.
   • Il prestatore dovrebbe dare seguito a un impegno di prestito completo (e definitivo).
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Parte 4 di 4: Chiusura sul complesso residenziale

1. uno Assumi un avvocato. Dovrai firmare molti documenti legali prima di poter acquistare il complesso di appartamenti. Non provare a fare tutto da solo. Invece, dovresti assumere un avvocato esperto per redigere e rivedere tutti i documenti. L'avvocato può fare quanto segue:
   • Redigere, negoziare e rivedere il contratto di acquisto.
   • Cerca crediti dal proprietario per effettuare le riparazioni necessarie.
   • Assicurati che il titolo sia chiaro.
   • Imposta l'impegno.
2. 2 Creare una società a responsabilità limitata per possedere il complesso di appartamenti. Se qualcuno è ferito nel complesso di appartamenti, potrebbe farti causa perché sei stato imprudente nel tuo mantenimento. Se perdi la causa, la persona lesa può andare a cercare i tuoi beni personali, come la tua casa. Possedendo il complesso tramite una LLC, i tuoi beni personali sono protetti.
   • Possedere l'edificio come LLC non ti protegge da tutte le azioni legali. Ad esempio, il prestatore può farti causa in caso di insolvenza di un prestito di regresso. Tuttavia, possedere il complesso di appartamenti come LLC offrirà una protezione significativa contro lesioni personali e altre cause legali.
   • Avvia una LLCdepositando opportuni documenti presso il vostro Segretario di Stato e ottenendo i necessari permessi o licenze. Anche il tuo avvocato potrebbe aiutarti, poiché ciò può richiedere molto tempo.
3. 3 Rivedi i contratti e le informative. Dovrai eseguire una due diligence significativa insieme al tuo avvocato per concludere un contratto immobiliare. Ad esempio, dovrai eseguire le seguenti operazioni:
   • Fai completare un sondaggio sul titolo appropriato. In generale, un piano di terreno ipotecario è insufficiente. Invece, avrai bisogno di un sondaggio sul titolo ALTA.
   • Rivedi qualsiasi divulgazione sulla proprietà. Ad esempio, il proprietario potrebbe rivelare che qualcosa non va con la proprietà che non è stato rilevato dall'ispettore.
   • Esamina i contratti di locazione e i documenti degli inquilini per la loro assegnazione.
   • Considera l'impatto delle restrizioni di zonizzazione sul complesso di appartamenti. Se vuoi convertire un complesso in uso misto, questo è un passaggio chiave.
   • Rivedere i contratti di servizio per il complesso di appartamenti.
   • Ottenere i permessi necessari per effettuare le riparazioni.
4. 4 Partecipa alla chiusura. Il tuo avvocato dovrebbe partecipare alla chiusura insieme a un rappresentante della tua LLC (se ne hai formato uno). Dovresti ricevere vari documenti alla chiusura, tra cui un atto di rivendicazione e contratti di locazione e contratti assegnati.
5. 5 Assumi qualcuno per gestire il complesso di appartamenti. A seconda delle dimensioni del complesso, potrebbe essere impraticabile gestire la proprietà da soli vivendo in loco. Invece, dovresti assumere una società di gestione della proprietà. Gestiranno la proprietà raccogliendo l'affitto e programmando le riparazioni.
   • Controlla i costi. In generale, le società di gestione della proprietà addebitano il 5-10% dell'affitto riscosso.
   • Parla con altri proprietari per ottenere referral. In alternativa, puoi verificare con l'associazione locale dell'appartamento.
   • Confronta le società di gestione della proprietà in base a più del prezzo. Guarda anche i servizi che offrono.
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Domande e risposte della comunità

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• Domanda Per gli appartamenti che formano un grande complesso grande quasi quanto una gated community, è possibile acquistare solo un sottoinsieme di questi in modo da ridurre i rischi?Carla toebe
  Broker immobiliare Carla Toebe è un agente immobiliare autorizzato a Richland, Washington. È attiva come agente immobiliare dal 2005 e nel 2013 ha fondato l'agenzia immobiliare CT Realty LLC. Si è laureata presso la Washington State University in Business Administration e Management Information Systems.Carla toebeRisposta dell'esperto del broker immobiliare Tutte le proprietà sono potenzialmente negoziabili, tuttavia, se tutto si trova su un lotto o più lotti che si sovrappongono, sarebbe più complicato perché sarebbe necessario suddividere quella sezione in cui si trovano le proprietà. Dovresti sapere se c'è qualcosa registrato nell'atto che non lo consentirebbe e se la città lo consentirebbe o meno. Ci sono numerose agenzie governative che avrebbero bisogno di firmare e approvare una tale divisione. Se ciascuno si trova sul proprio pacco nella sua interezza e non è condiviso con nessun altro pacco all'interno della comunità, e non ci sono restrizioni di atto contro di esso, allora sarebbe probabilmente un oggetto negoziato con il venditore per l'acquisto di una sottosezione della comunità. Molti complessi sono stati convertiti in condomini che sono di proprietà separata quindi è possibile se non ci sono restrizioni e il venditore è disposto a vendere una porzione del complesso. Non è un processo semplice da fare a meno che tutto sia già stato approvato e in atto e il venditore stia vendendo le porzioni separatamente. Ci saranno nuove descrizioni legali per le porzioni separate e possibilmente anche nuovi indirizzi, e potrebbero esserci necessità di ricablaggio delle utenze e considerazioni su acqua / fogna. Avrai anche bisogno dell'approvazione della zonizzazione se la destinazione per la parte acquistata è diversa da quello che è l'uso corrente.
• Domanda Ho 1 acro e mezzo vicino a un'università statale su cui voglio costruire appartamenti. Come trovo un investitore? Se possiedi la terra, la proposta è un po 'più semplice. Chiedi a imprenditori affidabili di darti preventivi sul costo della costruzione. Aggiungi fondi aggiuntivi per coprire i costi imprevisti durante il processo di costruzione. Avrai anche bisogno di capitale per mantenere l'edificio mentre cerchi inquilini per viverci. Impacchetterai le spese e venderai la% di proprietà a investitori qualificati. Dovrai vendere gli investitori in base al valore poiché non c'è nulla da guardare. Hai solo una terra e un'idea. Puoi provare a combinare il finanziamento con prestiti bancari se il tuo credito è giusto. Se ti dà più skin nel gioco che gli investitori vogliono davvero.

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